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大量收购土地和项目 能提高房企市值吗
2016-08-13 来源:本站 作者:管理员  浏览:0

新战术:通过并购拿项目

根据克而瑞的研究报告,2015年35家典型上市房企的平均拿地金额为263亿元,同比增长65%,平均拿地建筑面积为633万平方米,同比增长27%,拿地均价由2014年的3186元/平方米上升至4155元/平方米,房企拿地成本在上升。

再把目光聚焦到7月。根据中原地产的统计,仅7月前10天,全国单幅地块成交金额超过5亿元的地块达29宗,其中溢价率超50%的“地王”达18宗。一二线城市高烧不退的土地市场,引发业内人士的高度警惕。

日前,融创中国董事长孙宏斌就在合肥项目发布会上透露,融创已经在全国范围内停止申请拿地。至于一级市场拍地什么时候重启,要视后续信贷政策而定,但是融创的并购不会停。

据申万宏源的统计,2015年至2016年5月,融创收购了46个项目,需要支付的权益费用为300亿元,并通过收购莱蒙国际资产包进入深圳。


与融创同属行业公认“收购王”的恒 大,也在加大并购力度。今年6月19日,恒 大收购嘉凯城。去年,恒 大从新世界、周大福、中渝置地、华人置业等房企手中收购项目共计15个,总金额达602亿元。

此外,碧桂园也将获取土地储备的重心逐步放到收购现成项目上。同时,一向在一级市场作风激进的闽系房企阳光城,也在近期宣告要用“第二条腿走路”,3.7亿元收购逸涛雅苑90%权益。

最近几年,通过并购项目或公司间接增加土地储备的方式,成为扩张型房企进入市场的新战术。高盛高华证券发布研究报告称,预计今年四季度至明年一季度前后,房地产行业龙头将更加活跃地参与整合收购杠杆率较高或盈利能力较弱的企业。

国泰君安分析师刘斐凡表示,大型房企直接收购现成项目,无论从资金风险或开发周期上来说,比“拍地王”要划算得多。整个过程不会超过一年,而且风险会较低。

从财务上来说,有可能在两到三年内就可以把之前的投入成本收回来。如果选择去竞拍“地王”,拿到地后还需要另有一大笔资金投入,时间和市场风险都显而易见。

目前不少项目为了加快周转速度,拿完“地王”一年内就开盘销售,把“高价地”打造为“快餐式高端住宅”,这是对购房者需求的漠视,也是对土地的不负责任。即便是快速打造出的高端住宅,其销售周期也不会很短。

“现在市场上有很多项目原始土地成本比较低,即使拿这类项目的价格与目前的市场均价或与现阶段的地价相比,也仍具备一定的优势。除此之外,目前市场上的一些项目,包括存量房、老项目以及去化速度较慢的大项目,它们所占据的城市资源,例如交通、配套、地段等,比所谓‘地王’要好很多”,刘斐凡总结说。

“收购完成后,一般都会对产品进行升级,扩大营销宣传,从而实现提价出售。”一位营销业内人士表示,比如恒 大收购新世界的丽宫项目,在收购之后很快就重新包装入市,动作迅速,声势不小。

在商业地产的并购上,也能实现快速变现。在8月11日举办的观点地产博鳌论坛上,凯德集团中国区总裁罗臻毓向《每日经济新闻》记者透露,凯德集团在2015年花费150亿元收购香港一个商业地产资产包,今年已经收回了所有成本。


     

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