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上海中止三地块出让 一线城市土地市场静默
2016-08-25 来源:本站 作者:管理员  浏览:0
地王风波又起
8月22日,上海土地交易市场发布公告称,因需对浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块出让条件中设置的公共服务设施要求作进一步优化,根据出让人要求中止本地块的出让活动,待相关内容确定后再恢复出让。
这一举措,被业内猜测,上海是否也正酝酿新的土拍政策来控制地王频出,也有传言称,四季度上海楼市可能面临收紧。
21世纪经济报道记者调查发现,今年以来,一二线城市地王频出,高总价高单价高溢价的拿地行为,导致房地产市场后续酝酿风险。因城施策背景下,各地方政府的态度和调控措施尤为重要。
上海楼市政策收紧
预期抬头
8月22日,上海宣布中止浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块出让。算上18日公告的浦东新区上海国际医学园区20-10、21-10地块中止出让,这已是上海在五天之内中止出让的第三幅地块。
在此之前,上海土地市场表现抢眼。中国指数研究院数据显示,上海7月份成交7宗宅地,其中3宗进入7月全国住宅用地总价排行榜,当月土地出让金额达到250亿元。
引发各方关注的是,8月17日,上海静安地王创下土地成交史上最贵地王记录后,当日晚间新华社发表评论文章《持续抓好楼市调控不可松劲》,表示要加强房地产调控,防止地价房价过快上涨。
实际上,进入2016年以来,一线城市住宅用地供地,总体持续偏紧。北京在7月仍无住宅用地入市,年内已有3个月无宅地推出,4个月无宅地成交,土地市场倍显冷清。在最近北京市的一份内部文件中,当地高层更是反复强调“坚决不能出地王。”
深圳宅地市场在7月也重归沉寂,无住宅用地推出与成交,8月的供地则集中于商办、工业类用地。
另外,据统计,2016年上半年,广州共有32宗土地成交,其中住宅用地成交9宗,但上半年广州中心区没有任何宅地供应。
因此,上海此次三块地的中止出让时间较为微妙,引发市场浮想。
中原地产首席分析师张大伟表示,此前南京在出台调控政策前,叫停了所有土地出让。而此次上海仅叫停三块,他个人认为可能与政策收紧关联度不大。
张大伟认为上海三月份出台沪九条之后,上海楼市沉寂一段时间后再度火热,反映出本轮调控效果较弱。因此各方预期上海可能再出调控政策。这也是市场对上海此次叫停出让如此敏感的原因。
政府调控抉择难题
供地偏紧,反映出一线城市政府楼市调控的抉择难题。
一般认为,增加土地供应,是防止地王频发的调控的手段之一。国土部部长姜大明,在今年全国两会期间答记者问时,提到的稳定房价的措施中,就包括增加土地供应面积。
然而,这似乎与房地产市场的非理性现状有所出入。中原地产统计数据显示:截至8月22日,全国卖地最多的50大城市合计成交土地建筑面积为69489万平 米,与2015年同期基本持平。但土地出让金累计达到了1.39万亿,相比2015年同期的9342.8亿,上涨幅度达到了49.22%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,和住房供求不一样,土地背后的差异性更大,所以并非供地增加了,土地价格就会下降。更何况每块用地的属性非常不一样,这会极大地影响土地的竞拍价格。
张大伟认为,全国在一二线城市出现地王潮,根本原因还是资金潮下的资产荒。在过去一年,房地产政策宽松,上市企业融资资金成本大幅下调,也导致了很多企业敢于拿地,在土地市场也表现得更加激进。
一方面,是土地市场高总价、高单价、高溢价带来的房企资金链风险,一方面是地王在市场炒作下,对房价的带动效应。如何制定土地政策,使得市场回归理性,有效实现“去库存”,抑制资产泡沫,考验着各地政策制定者的智慧。
     

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