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澳洲楼市还一片低迷?别急,马上就要涨起来了

自从澳大利亚收紧了贷款,房价也就陷入了低迷。不过,房贷作为银行的一大业务,总是收紧,不管是市场,还是银行,都显得有些顶不住压力了。财政部长Philip Lowe以及ANZ银行CEO Shayne Elliott分别在不同场合接受媒体采访时指出,银行房贷的过度保守已严重影响澳洲经济的正常发展。

放开贷款的呼声喊得久了,银行也开始放松贷款了。似乎是作为回应,澳洲四大之一的ANZ银行日前宣布,修改贷款政策。只还息不还本的贷款额度提高到最高90%!买家最少只需10%作为首付,就可申请只还利息贷款(之前为至少20%);只还利息贷款期限延长一倍至10年。本次ANZ取消自2017年起实施的贷款限制,无疑释放出了一个积极信号。随着银行信贷政策的进一步回暖,房价预计将于今年年中触底反弹。最佳买入窗口即将关闭,房价进入下一轮上涨倒计时。

同时这也意味着:随着房价调整在即,最佳投资窗口期即将开始;无论是投资抄底,还是首次置业自住,当下的房价是最佳的入市选择。

近期市场上的多个经济风向标,似乎都在暗示距离下一轮的房价反扑,将不会太遥远。事实上,此前已经有多个迹象表明,金融杠杆要在一次对澳洲本地放开了。

金融方面,3月6日的AFR《澳大利亚金融报》商业峰会中,澳储行行长Philip Lowe表示,将全力敦促澳洲各大银行放松抵押贷款的标准与控制。

他认为,许多贷款机构为了规避风险而消减房屋贷款,但显然持续性的紧缩对澳洲的经济发展十分不利。

楼市前景方面,Domain于上个月发布了2019年房地产市场整体预测,认为房价下行速度将放缓,在6月将转跌为升。墨尔本、布里斯班都将有非常漂亮的增长率,布里斯班甚至可以遇见到5%的增长。昆州其他地区如黄金海岸及阳光海岸一直都处于上涨周期中,此次如果再借力贷款政策松绑,比较获得市场的更多介入。

  这个预测是Domain经济学家基于当前的人口增速、利率水平、借贷水平、失业率以及其他市场指标,科学建模得出的结论。

回望历史数据,这个结论似乎也符合澳洲房地产市场一贯以来的周期性规则。过去每一次价格调整期,都是由于政府的宏观调控与政策介入。乐观估计,如果投资者想要利用本次市场下行的机会,创造买方议价空间,从秋季开始,投资及首次置业的窗口再次开启。

笔者最近看到很多负面评论澳洲房地产市场,很多片面说辞,如把豪宅地区的下跌幅度说成整体市场的跌幅;把供过于求的公寓市场的慘跌说成中位价房产市场的暴跌。把悉尼和墨尔本占比60%的下跌当成所以市场的下跌,而实际情况是还有40%的市场和交易是上涨的。职业地产投资者所要做的是判断市场趋势,及时转战市场,我在2017年超过15篇文章撰写都是提醒投资者们要及时套现一线城市的高资本,转成二线城市的高现金流房产的持续现金流收益。仁者见仁智者见智。对于澳洲这个经历了60年地产商业化的成熟房地产市场而言,盈利和投资成功本来就是属于少数人的,问题是要明白,自己是属于少数成功者还是多数平庸者罢了。更多了解,可以参考我2017年的多篇澳洲房地产市场评述,及订阅我的书籍,13年出版的《决胜海外房地产》,及2014年出版的《澳洲房地产投资全攻略》获得更多真知灼见吧。

 综上而言,楼市低迷,很多人持观望态度,这本无可厚非,但如果不明是非分析,放弃这市场,则有些不明智了。市场的动荡,恰恰带来了价格的洼地和投资的机遇。关键就在于,能否把握这个机遇;低迷的市场挫败了盲目投资者,这恰恰是理性投资者的机遇,面对当下的买方市场和较好的增长前景,或许是时候准备出手了。

  本文刘磊,福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者,多家媒体房地产专栏作者、作家。


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