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量价齐跌 苏州楼市“踩刹车”

时间:2019-09-06     【转载】

限购新政实施不足一月,根据克而瑞统计数据,虽然新增供应仍在攀升,苏州地区商品住宅总体呈现供大于求、量价齐跌的趋势。

  连日来,《中国经营报》记者实地走访了公元壹号名邸、漫栖园(别称:五湖四季)、祥瑞香逸铂悦、中海双湾锦园等项目,发现人才政策成为“未满两年社保”顾客的购房新通道,也衍生出代办“人才购房”“人才落户”的灰色产业链。此外,赠送面积、房屋质量问题、延期开盘等现象频仍。

  祥瑞香逸铂悦花园相关负责人向本报记者表示:“项目没问题,有没有购房资格不是我们说了算,要有社保才行。”但记者追问是否清楚该项目售楼处可以帮助“包装人才”时,该负责人不予回应。

  中海地产方面告诉记者,中海的房屋质量都是有保障的,小高层车库与一楼之间有一个夹层,一般都是后填土的。最近由于雨水较多,土地没有夯实导致有些开裂,目前已经用土重新填平了。所谓“赠送面积”主要还是一种营销手段,一般在规划中都会有备案,也有可能包含在公摊中。

  苏州市住建局市场监察科相关负责人向记者表示,目前苏州大市范围内“偷面积”现象比较少了,如果没有手续报备自行改造,目前是由规划局、住建局等多部门联合执法。对于其他违规情况,应当准备相关证据材料向住建局举报,涉嫌欺诈的则向市监局举报。

  楼市歇火

  非苏州户籍需要缴满两年社保才可在苏州购房的政策,使得许多刚满一年社保的“刚需客”一下子失去了购房资格。

  今年24岁的陶伟(化名)在昆山市一家国企工作,刚刚缴满一年社保的他打算在昆山购房,已经跑了五六个项目。正当“货比三家”,一纸新令半路“杀”了出来。陶伟也曾想过人才购房,销售人员介绍可以找人帮忙,拿到人采购房的编号,“一个月可以到位,但需要近两万元的费用。”他觉得不靠谱,便决心再等一年。

  市场突然变冷从销售人员身上也可窥见一二。潘广(化名)两年前落户昆山,目前是一家知名房企负责苏州地区项目的大客户经理。过往,他每天需要往返于高铁站和项目接送顾客6次左右。酷暑还未过半,他就黑了好几圈,时常自嘲“和胸牌上的照片不是一个人了”。

  最近一周,潘广轻松了许多,甚至能挤出时间接送孩子,“自从限购新政实施之后,外地尤其是上海来苏州买房的顾客明显少了。”潘广的妻子是另一家知名房企的销售经理,有一个12人的团队。“最近她加班也多了,房子比以前难卖,但销售指标还摆在那儿。”他说道。

  潘广的担忧也得到数据上的印证。据克而瑞统计,7月22~28日,商品住宅成交15.55万平方米,环比下降19.18%,成交均价22968元/平方米,环比下降0.74%;7月29日~8月4日,商品住宅成交12.02万平方米,环比下降6.24%,成交均价21025元/平方米,环比下降7.12%;8月5~11日,商品住宅成交19.16万平方米,环比上升36.86%,成交均价19738元/平方米,环比下降9.17%。

  楼市变冷之下,记者了解到,原本一些项目计划8月开盘,因为蓄客不足不得不延迟开盘,四季春晓就是典型的例子。

  四季春晓位于苏州市吴江区河北路与吉市西路交叉口,截至目前,该项目在房天下等各大平台仍宣称“8月开盘”。

  据该项目工作人员介绍,目前预计9月22日开盘,房源主要为83平方米、88平方米两个户型,2021年交房。原本打算8月开盘7幢、12幢楼,但因为吴江有新政开盘必须要满3万平方米,“为此公司只能加推5号楼,但因为这栋楼工期还达不到开盘要求只能延期。”

  此外,随着调控新政的“落地”,苏州房贷利率更是水涨船高。近日,记者采访了中国农业银行、中国建设银行、招商银行、民生银行等多家苏州分行,发现首套房房贷利率为基准上浮22%至28%起步。

  融360大数据研究院李万斌分析称,房贷利率上涨后,一般会带来银行减少个人住房贷款额度的连锁反应。刚需客为此要付出更高的购房成本,投资客则可能会结合房价水平和市场情况重新考虑购房计划;消费者的购房能力下降,势必会影响到开发商的房屋销量状况,在一定程度上库存压力也会加大。

  “擦边球”现象仍存

  新政调控之下,一些“擦边球”现象依旧暗流涌动。

  近日,有购房者反映位于苏州园区亭青街与唯观路交汇处的云栖安缦通过额外签署精装修合同,以此变相突破园区4万元/平方米的限价。

  “装修合同是作为补充附在合同后的,价格也包含在售价内,不存在双合同现象。”该项目工作人员告诉记者,项目属于精装修叠墅,原本打算的价格是4.5万~5万元/平方米,周边二手房价格也已达到4.7万元/平方米左右,但因为政府限价具体价格还未确定,应该不超过4万元/平方米。

  该项目工作人员还表示,“因为挑高空间大,每个户型通过改造都可以多‘变出’20平方米,这都是额外赠送的不计入总价中。”

  记者调查发现,在苏州园区、吴江区、昆山市等多地均发现有“赠送面积”的情况。例如,昆山市的公元壹号名邸“阳台可赠送一半”;吴江区的中海·富仕居“飘窗全部赠送,阳台赠送一半”,项目赠送面积达到35平方米。

  此外,位于吴中区尹山湖东路与依湖路交叉口的中海双湾锦园一期25幢被曝出存在“地基下沉、房屋开裂”的问题。有业主表示:“往年有做过加固,但楼外侧又出现约6厘米裂缝。”

  吴中区住建局回复称,在施工过程中确实存在过异常沉降,后经过地基加固、房屋纠偏,经专家组论证房屋沉降符合规范要求,目前该房屋沉降已达到稳定标准。对于房屋开裂问题,现已联系开发商对开裂窗台部位进行检查,后续开发商会跟踪处理到位。

  中海地产方面告诉记者,中海的房屋质量都是有保障的,小高层车库与一楼之间有一个夹层,一般都是后填土的。最近由于雨水较多,土地没有夯实导致有些开裂,目前已经用土重新填平了。所谓“赠送面积”主要还是一种营销手段,一般在规划中都会有备案,也有可能包含在公摊中。

  “包装人才”促销?

  大量“刚需客”一夜之间“丢了”购房资格,开发商将如何应对?一位长期关注苏州房地产的业内人士对记者表示,受此次新政影响较大的是一些本身就销售较差的项目。为此,有些开发商会建议顾客走人才购房落户渠道,甚至主动“包装人才”。

  近日,记者实地走访了位于苏州昆山市千岛湖路与太湖南路交叉口西侧的公元壹号名邸,8月底将推出500多套毛坯,户型面积在102~135平方米之间。销售人员表示,可以“托人”拿到人才购房资格或者人才落户。“现在一年社保变成两年,开发商肯定是等不起的,只能这样靠人才政策打擦边球、钻空子。”

  随后,记者通过上述销售人员联系上了专门“代办人才购房、落户”的邢经理。邢经理告诉记者,只需要提供学信网证明、毕业证书、身份证和户口本的复印件,费用1.8万元,45天左右就可拿到购房资格。“我们这边是包过的,每个月都有几十个。”

  针对上述现象,记者多次致电公元壹号名邸开发商昆山钜康房产开发有限公司,对方明确回复“我们不需要接受采访”并挂断了电话。

  熟悉此类操作的知情人士告诉记者,在昆山,可通过学历、专技、职称3种方式人才落户。本科以上学历凭借社保、个税证明,在昆山劳动合同满一个月(房地产中介及房产公司除外)就可以向人社局申请人才购房编号,编号只可使用一次并有3个月的有效期限。“自己申请很麻烦,一些开发商内部有人专门负责这一块儿。”

  上述现象正在成为一种新趋势。据本报此前报道,在花桥镇,达不到本科学历标准的也可以通过包装成人才进而落户获得购房资格。例如,祥瑞香逸铂悦花园相关销售人员称,“客户可以自己在外面包装,售楼处也可以帮你介绍,不会产生问题。”

  昆山市住建局房产处工作人员向记者表示,上述现象都属于违规行为。“这种现象说明炒房需求有更多的非法渠道来满足,需要有关部门进行积极地管控,购房者也应该在‘房子不炒’的既有框架下理性购房。”易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进指出,“包装人才”实际属于代缴社保的范畴,对于开发商和购房者都存在较大风险。如果后续苏州再调整社保政策,可能会“白花钱”。


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