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价高不一定是豪宅 深圳将以建面和容积率区分

时间:2019-11-21     【转载】

11月11日,深圳市住房和建设局(以下简称“深圳住建局”)发布消息,将普通商品住房标准调整为:宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下,即日开始执行。

  这是最近十年内,深圳第四次调整普通住房与豪宅之间的“边界线”。2013年,深圳曾将普通住房核定方式由2011年的以单价作为标准更改为按照单套房源总价计算。

  从那时起,深圳对于享受优惠政策的普通住房就一直设定三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上;单套住房套内建筑面积120(含120)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含144)平方米以下;实际成交价低于政府规定的所在区域普通住房价格标准。

  最近一轮调整要追溯回2015年10月。彼时,深圳提高了全市10个区域普通住房价格标准,相比2013年,整体价格基准线平均上调幅度达到28%。以深圳原特区内3个老牌区域为例,罗湖区的普通住房价格标准由此前的310万元上调至390万元;福田区由390万元提升到470万元;南山区则由390万元提高到490万元。

  而这一次,深圳直接取消了价格标准,以容积率和建筑面积来区分普通住房与豪宅。取消以价格作为标准背后,是近年深圳房价不断上涨后来自民间的争议。

  2019年3月3日,有市民在深圳市领导留言板向深圳市委书记王伟中留言:“490万在南山能买什么样的房子!明明是蜗居非得盖上豪宅的印子,以房价来区分豪宅的定义是否合适?为什么迟迟不修改普通住宅标准?”

  深圳市住建局方面也表示,随着房地产市场形势的变化,2015年公布的普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。

  从2015年至今,深圳二手房价经历过一波上涨,普通住宅被“豪宅”化是屡见不鲜的现象。深圳中原研究中心的监测数据显示,2015年10月,深圳二手样本楼盘均价为4.40万元/平方米;今年10月,深圳二手住宅均价为5.46万元/平方米。四年间,深圳二手房价涨幅达23.9%。

  如果分区域来分析,上个月,深圳市南山区二手住宅均价为9.15万元/平方米,若按照2015年的价格标准,该片区一套超过53.6平方米的二手房就被定义为“豪宅”了。

  也正因此,新鲜出炉的这一个普通住房标准,被深圳住建局视为“有利于更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求”。

  界定是否为普通住房,对购房者和业主而言相当重要。目前,在深圳,购买二手房需要缴纳的税费类别主要包括增值税、增值附加税(城市维护建设及教育附加费)、契税、个税(满五年且家庭唯一住房可以减免)、登记费、贴花等。

  其中,相比普通住房,豪宅需要额外支付的税费成本主要聚焦在增值税、增值附加税、个税这三项上。

  比如,深圳福田区一套建筑面积为71.5平方米、交易价为500万元、登记价为100万元的二手房。按照调整前标准,超过470万元即为非普通住宅,即使交易时已满两年,依然要缴纳约19.05万元增值税、1.14万元增值附加税、7.21万元个税。

  而在取消价格标准之后,该二手房作为普通住宅,免征增值税与增值附加税,个税降低0.5%,相当于整体税费成本减少了22.59万元。

  “按照规定,豪宅交易中涉及的增值税等税费应该由业主方支付,但实际操作中,绝大多数都是由购房者来承担。”深圳市Q房网景田北区董事余志贵告诉经济观察网,目前,深圳超过90%的二手房交易都是实收。

  所谓实收,是指业主净收。比如,一套房源报价1000万元,如果成交,业主净收1000万元,后期的税费、中介费等其余成本都转嫁到购房者身上。

  余志贵说,取消了价格标准之后,深圳很多房子就不再被“豪宅”,可以按照普通住宅进行交易。如此一来,购房者的实际购房成本将会降低,一定程度上促进市场交易的活跃性。“这也相当于深圳在双十一为购房者赠送了一个大红包。”

  不过,按照余志贵的实战经验,深圳业主普遍比较精明。一旦政策利好购房者减负,业主后期可能会引发涨价心态。


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