文章
  • 文章
搜索
首页 >> 行业要闻 >>地产要闻 >> 民营产业地产商的出路
详细内容

民营产业地产商的出路

2020
10/26
10:17
评论
0

本文转载自园区在线,内容本身不代表公众号观点,也不构成投资建议。版权归原作者所有,如涉及其他问题,请及时联系我们。

2020年,对民营产业地产商,是颇不友好的一年。

开年一场突如其来的疫情打乱了原有的投资节奏,面对日益增长的经营压力,企业只得停下扩张的脚步,开源节流。壕如民企牌面华夏幸福(600340)也开始「瘦身运动」,一众中小民营地产商贷款难、资源少、人脉弱,更是只能为生存而战,企业不死,即是胜利。

更何况,在以政策为导向的园区行业,民企与国企间本就存在严重的差别性待遇,最肥的差事,如土地一级开发、或者黄金地段的园区项目开发和运营,基本都由本地平台公司垄断;位置稍偏,但有一定发展潜力的片区开发项目,政府优先交给国企、央企运作;最后剩下的边角料再流入市场,外带一大堆的限制条件与考核指标。

早期,民营产业地产利用住宅反哺产业开发,过得也还滋润;如今,政策加码,地价高企,勾地也越来越难,民营产业地产商即不同于央企、国企具有天生机制优势享受政府照顾,也不同于外资企业进入中国市场之初就享有多重政策优惠,寻找新的出路已是势在必行。

正文:

上行下效

产业地产属于强政策导向型行业,跟着政策走,即是最稳健、最靠谱的投资。

一般来说,每逢重大时间节点(如每个「五年计划」开始的第一年)、重大规划(都市圈、大湾区规划)、地方政府换届等,都会迎来一波新的投资机会,政府热情会持续3-5年时间。

a. 第一年,概念首次提出,政府以打造样板为目标,管理制度尚待建立。这一阶段立项最容易;同时市场还是一片蓝海,尚未有巨头诞生,少部分政策敏感的企业吃到这一波红利(出名要趁早)。

b. 第2年,在政策引导下,企业一窝蜂地投入建设。这一阶段,政策开始兑现,企业吃到一波红利;但由于入局者增多,市场竞争加剧,以利润为导向的中小民营地产商被头部玩家拉开差距。

c. 第3-5年,地方政府热情消退,政策兑现日趋困难,考核力度层层加码,企业被淘汰出局,新的概念提出...

所以,对于民营产业地产商,政策敏感度即是生死门,抓住风口就能一炮而红,后知后觉只能是温水煮青蛙,在沉默中消亡。

深耕本地

「强龙压不过地头蛇」,这是产业地产的常态。

产业地产复合型极强,对当地产业地产市场、本地经济、产业基础的了解度、政治环境的适配性、当地的人脉广度等要求极高,任何一个因子的不协同,都会导致项目的失败,这也是我们说产业地产复制难的原因。

一些外来户,虽然在知名度和总体规模上很强,但由于得不到政府信任,加之不熟悉当地营商环境、不了解当地产业地产市场水深水浅,竞争力并不强,反而表现严重的出水土不服、被当地政府吃定的案例比比皆是。而本地的民营地产商,对当地环境应有一定的认知,并在政企两界有一定人脉,虽不足以与「国家队」竞争,但相比于新进入该区域的企业,还是有相当强的竞争力。而一旦到了陌生的区域,自己成了外来户,极有可能成为别人砧板上的鱼肉,任人宰割。

中小企业培育

中小企业的培育孵化,一直有一个悖论般的尖锐挑战——「最需要培育的企业,往往只能拿到最少的资源」。那些最优质的产业平台,即由政府平台公司和国企、央企开发的产业新城、高新区、经开区,它们优先考虑的是国资企业、是500强企业、外资企业和各行业的龙头企业、高端项目,政策和资金也多倾向于这些企业,中小企业并不在其招引范围之内;况且,习惯了高举高打的「国家队」也不愿自降身价赚这个辛苦钱,应付一下考核任务,弄几个孵化器了事的屡见不鲜。

「国家队」指望不上,政府只得把培育孵化的任务转嫁给民营企业,比如笔者所在的浙江,政府相继推出了特色小镇、小微企业园、产业创新服务综合体等多种针对中小企业的创新产业平台,并给予市场极大的参与空间。尤其是2018年6月提出的小微企业园,大都以企业为主体建设运营,第一批参与的民企,政府与市场层面「两开花」,都有比较可观的盈利。

「工改工」

和中小企业培育一样,工改项目也是大企业眼中的「鸡肋」。

在之前的文章中,园区在线(ID:YQZXGZH)也曾提到过,在工改最早的几年,各项规章制度还不健全,大批地产商趁虚而入,打造了大批「工改商」、「工改居」项目。后来政策漏洞被堵死,「躺着赚钱」到「赚辛苦钱」的巨大落差令地产商们一时难以接受,土豪玩家纷纷选择退出,工改一夜之间成了「鸡肋」。

但从长远来看,「工改工」隐藏的红利并不少,现如今各地土地供应不足,地方政府对存量用地的关注,将进一步催生一些位置优越、产权清晰、土地廉价的老旧的工业区提升改造;同时,「工改工」周期长、成本低、且有一定利润空间的特点,也符合中小民营产业地产商稳扎稳打的发展战略;同时,一些地方的工改项目除了产业用房外,还允许建设一定比例的配套设施,让产业地产商在导入产业的同时,仍保有一定的利润空间。

运营探路

近几年,政府园区寻求第三方市场化运营的情况越来越多了。

究其原因,除了政府体制与市场化运营之间日益增长的矛盾,还有一个重要因素——那就是园区的运营难度越来越大。

以前园区不多,企业没有多少选择,地段好的园区,政府只要坐等客户上门即可,根本不需要聘请第三方运营;近些年,随着造城事业兴起,城市边界不断扩大,园区的过度开发以及配套的严重滞后导致地段越来越偏、定位、产品「一塌糊涂」的园区越来越多,地方政府的招商能力和时间精力完全不足以支撑这样的项目发展,在这样的背景下,政府只得寄希望于第三方能够「妙手回春」。

所以,从委托运营需求产生的背景就可以看出来,这个钱并不好赚。政府给你的都是地段偏远、配套稀缺、户型奇葩、关系复杂的边角料...任你团队再强也无力回天;即便你费了九牛二虎之力把企业引进来,好不容易熬到氛围起来了、周边配套也成熟了,政府却不需要你了,活脱脱的「教会徒弟,饿死师傅」。

做得不好要出局、做得好也要出局,运营可以探路,可以作为短期的盈利手段,但从长远来看,仍需探寻更多元化的出路。

参与「国家队」

如今不论是勾地还是参与招拍挂,拿地要求配自持物业的条件越来越常见。这些自持物业地价更低,且有稳定的租金回报,升值空间可观;但与此同时,自持物业投入大、回款慢、经营风险不定又是不能回避的问题。

基于这些自持物业,民营产业地产商可与之展开多种合作,如从顶层设计入手,对园区产业定位、招商运营等进行系统谋划;或将物业整体租赁,升级改造后再进行二次租赁赚取租金差;或拉上政府三方合作,由政府出钱,国企出房子,企业主导运营等等。

互抱大腿

民营产业地产商最大的痛点就是缺少「排面」,拿地也好、运营也罢,没有好的背景和产业资源,在政府那基本一切免谈。

所以,园区在线(ID:YQZXGZH)给出建议:民营产业地产商要敢于与本地产业集团互抱大腿。

站在产业集团的角度,它们在本地有一定话语权,想享有土地红利,产业资源也有,但缺乏前期的开发资金,同时由于招商运营能力不足,很可能达不成考核目标,从而留下一个「圈地」的污点,更有可能影响后续供地。民营产业地产商可以找准本地龙头企业,互抱大腿,由地产商融资、开发、持有、运营;产业集团负责产业引入,同时享有开发增值收益。

公司地址:上海市闵行区都会路1885号丽琴大厦205室

公司邮箱:088cf@163.com

公司传真:021-34630878

Copyright 2014,www.088cf.com,All rights reserved

021-3463-0878

免费销售热线

官方微信公众号

官方微信小程序

城市选择

北京市:
苏州市:
上海市: